本文来自微信公众号“地产k线 ”
文/乐居财经 曾树佳
广州城投地产 ，对自己的营销团队架构，进行了重新梳理。
它将原有的品牌部门，合并为品牌营销中心 ，并在此之下 ，设立销售管理、大宗交易等多个事业部 。
在此背景下，其营销团队原班人马 ，进行了多人的职位换防 。其中 ，3个月前刚空降而来的罗康，被晋升为品牌营销中心的总经理。
整个变阵的操作 ，是广州城投市场化变革的缩影 ，在去年地产项目销售金额下降的情况下，它意在推动项目的去化 ，谋求持续的现金流。
尽管广州城投自去年以来 ，已停下了公开市场拿地的步伐，但要消化其手头上的项目 ，还需要投入更多的真金白银 。
新营销舵手
广州城投地产的营销体系市场化变革 ，关键在于合并与管控 。
具体为，原品牌策划部 、销售一部 、销售二部等，合并成品牌营销中心 ，下设销售管理、大宗交易、客户关系 、租售等事业部。
这一番调整之后 ，其部门的职权，看起来清晰了许多 ，营销事务全部由品牌营销中心统筹 ，再自上而下，设立各个事业部 ，各司其职 。
与之匹配的 ，还有相关的人事任命 。
今年3月，职业经理人罗康 ，空降广州城投。此前 ，他曾担任合景泰富深圳与华南区域分管营销的副总经理，也曾担任过集团大宗交易负责人 。
如今仅隔3个月 ，便被扶正 ，坐上了品牌营销中心总经理之位，负责所有项目的营销管理工作，兼任大宗交易部总经理 。
除了罗康之外 ，广州城投地产原营销总监招婉瑜 ，改任销售管理部总经理；原销售一部总经理林艳萍，出任客户关系部总经理；原销售二部总经理盘懿琳 ，改任租售事业部总经理。
而原销售一部 、二部的副总经理王璐瑶、马玲 ，则出任大宗交易部副总经理 、销售管理部副总经理 。
由此可见，除了罗康掌舵营销部门之外 ，广州城投地产仍保留了原有的营销人员班底 ，只是做了换防 。
若追溯到母公司集团层面，广州城投去年刚刚经历了换帅。
去年6月 ，陈强卸任广州城投董事长 ，5个月后，郑洪伟补上了职位空缺 ，成为了广州城投集团的掌舵者 。
翻开郑洪伟的履历 ，他今年49岁，曾任广州市建设委员会办公室主任科员 、广州市政府办公厅秘书处副处长、中共广州市委办公厅正处职秘书 。后执掌珠江实业集团，担任董事长 、总经理等多个职位。
来到广州城投之后 ，他似乎有意在主导公司的变革。
在地产板块营销部门调整之前 ，2025年，广州城投商管就通过推动组织架构调整 、平台重构与项目深度运营试点 ，探索从传统运营模式向现代化商业生态构建者的转型路径 。
地产负重
广州城投之所以把变革的重点 ，指向地产板块，是因为后者急需加快周转速度 ，带活重资产 。
广州城投通过招拍挂取得的地产项目 ，是其地产业务收入的主要来源，主要由广州市城投发展控股有限公司（简称“城投发展 ”）负责运营。
在房地产行业的深度调整期内 ，其经营状况受到了不小的影响 。
据联合资信评级报告披露 ，2025年，城投发展虽实现营业总收入20.37亿元 ，但净利润却为-7.94亿元 ，由上年微盈利（0.26亿元）转为亏损 。
亏损的原因，主要系收入下降、且财务费用高企综合影响所致。
2025年，广州城投“商业+住宅”的签约销售额 ，合计为33.02亿元 ，同比上年的35.77亿元下降了7.69% 。
其中，住宅项目签约销售额为22.26亿元 ，同比上年的29.5亿元 ，下降了24.54% 。
眼下的广州城投，对于公开市场的拿地 ，已踩下了刹车。2024年 ，它通过招拍挂形式的拿地金额，还有85.02亿元 ，但自2025年至今 ，它再没有在公开市场拿过地 。
截至今年3月末，广州城投的土地储备为343.24万平方米 。
除此之外 ，一系列的旧改项目 ，也需要广州城投去慢慢消化。
它的城中村改造共包含6个项目 。
其中，庙头旧改项目，处于二期安置房施工阶段 ，尚需投资规模大 ，开发模式计划申请由旧模式转为新模式，以降低融资压力 ，未来建设进度存在不确定性；
新建铁路广州铁路枢纽广州东站至新塘站五六线工程（东站改造）项目 ，处于前期可研批复阶段；
其他4个项目，诸如凌塘村 、柏堂村 、柯木塱村等 ，均处于正常开发建设阶段 ，2025年合计投资规模为159.39亿元 。
截至2025年底，广州在建及拟建项目总投资额2945.99亿元 ，已投资863.23亿元 ，尚需投资2082.76亿元。
后续大额的投资金额中，旧改项目占了大头 ，总投资额1607.91亿元 ，已投资204.33亿元，尚需投资1403.58亿元，占公司地产业务板块尚需投资金额的67.39%。
若要撬动手头上的项目 ，需要有持续的现金流 ，但偏偏它此前的资产投资，也亏了一把 。
比如 ，截至2024年末 ，广州城投其他权益工具投资账面价值为178.23亿元，其中对恒大地产股权投资账面价值为7亿元 ，这笔股权投资公允价值下降 ，使得广州城投损失了93亿元的投资 。
